среда, 7 ноября 2012 г.

Жилищная программа партии «Еш Атид»



В партии "Еш Атид" верят, что государство обязано заботиться о подходящих жилищных условиях по приемлемой цене для своих граждан, так как право на жилье является одним из основных прав. На сегодняшний день 93% земельных ресурсов находятся во владении государства, которое, безусловно, в состоянии регулировать цены на недвижимость. Однако государство отказывается от выполнения своих обязанностей – предоставлять гражданам возможность приобретать либо арендовать жилье по приемлемым ценам, что действительно решило бы жилищную проблему, особенно для среднего класса израильтян и молодых людей, которые только начинают самостоятельную жизнь. Партия "Еш Атид" обязуется инициировать и внедрить в жизнь новую жилищную программу, посредством которой мы сможем исправить создавшуюся сложную ситуацию, решив множество проблем, таких как цены на недвижимость, заселение различных географических районов, доступ к рабочим местам и соответствие нуждам семьи.




В основе нашей жилищной программы лежит проект, в рамках которого в течение ближайших десяти лет в десяти крупных городах Израиля будут построены 150 тысяч квартир, предназначенных для аренды.
Строительство (не включая цену на землю) будет финансироваться посредством долгосрочных облигаций учреждений-вкладчиков. Облигации будут выплачены из арендных взносов и не потребуют бюджетных затрат.
Недвижимость будет построена на земельных участках, принадлежащих государству, таким образом, стоимость участков будет равняться нулю (земля останется в государственном владении).
Данный проект позволит молодым людям и парам арендовать жилье по цене на 35% ниже средней рыночной. В результате существенно понизятся цены на недвижимость  на покупку в разных городах страны, и группы населения, которым по закону будут полагаться особые льготы, например, учителя, служащие полиции, военнослужащие, служащие пожарной охраны, медсестры и социальные работники, смогут ими воспользоваться.
Партия "Еш Атид" также планирует восстановить в списке государственных льгот критерий "использования рабочего потенциала" и сделать данный критерий одним из главных для получения льготного государственного жилья.

В последние годы жилищная проблема стала одной из основных проблем израильской экономики в целом и израильского среднего класса в частности. В отчете, подготовленном Комиссией под руководством профессора Трахтенберга, перечисляются следующие факты:
"С 2007-го года по первый квартал 2011-го года цены на жилье выросли на 50% по номинальным показателям и на 30% по реальным… Цена на аренду выросла с 2007-го года номинально на 32%, а по реальным показателям – на 20%... Такой скачок цен лег тяжким бременем на израильских граждан и существенно понизил их шансы на приобретение собственной недвижимости… Только подумайте: число месячных заработков, необходимых для приобретения жилья, возросло с 99 на 2007 год до 127 на 2011… Рост цен – это результат острого дефицита жилья, дефицит жилья возникает из-за того, что спрос превышает предложение. За десять лет этот дефицит вырос до 65 тысяч единиц жилья, а возникает он из-за множества преград в цепи возведения недвижимости – от проектирования и до завершения строительства".
В отчете Комиссии указан ряд шагов, позволяющих сделать жилье в Израиле доступным для граждан в целом и для среднего класса – трудящегося производительного сектора – в частности. Нынешнее правительство немедленно одобрило отчет, однако, когда дело дошло до внедрения рекомендаций в жизнь, основной критерий "использования рабочего потенциала" (буквально: льготы для работающих граждан), был изъят из списка, а вместо него министром строительства был внесен крайне странный критерий "брачного стажа". Ни в одной стране мира подобный критерий не учитывается, и внесен он исключительно для предоставления жилищных льгот определенному "блатному" сектору. Партия "Еш Атид" задалась целью вернуть в список изначальный критерий "использования рабочего потенциала" и позаботиться о полном внедрении рекомендаций Комиссии. Помимо прочего, мы считаем, что предложенные Комиссией изменения недостаточны, так как цены на жилье, как на покупку, так и на съем, по-прежнему остаются одними из самых высоких в мире, и жилищный вопрос для молодого поколения остается нерешенным.

Партия "Еш Атид" обязуется провести реформу жилищного рынка и жилищной политики и ставит перед собой следующие цели:
  1. Повысить потенциал приобретения жилья для среднего трудящегося класса.
  2. Создать достойный жилищный фонд долгосрочной аренды, включая инфраструктуры, финансирование и обслуживание.  Такой фонд станет достойной альтернативой происходящему на рынке сегодня, заполнив создавшийся на данный момент вакуум. Создание жилищного фонда долгосрочной аренды предоставит молодым людям и семьям, чей доход недостаточен для приобретения собственной недвижимости, достойные жилищные условия  на длительный срок.
  3. Оптимизировать систему планирования и утверждения документов  в целях устранения существующих преград в процессах строительства.
  4.  Немедленно восстановить в списке критериев на получение жилищных льгот критерий "использования рабочего потенциала", а также сделать его одним из основных критериев для получения льгот.
  5. Предоставить отдельные льготы обладателям ряда приоритетных профессий (список профессий будет утвержден в будущем), которые вносят существенный вклад в общественную жизнь, однако их заработная плата не позволяет им жить в общине, которой они служат, либо в непосредственной близости от нее. Например, полицейским, учителям, стажирующимся врачам, социальным работникам, молодым военнослужащим сверхсрочной службы и др.
  6. Привлечение инвесторов: жилье, предназначенное для аренды, как безопасный и долгосрочный вклад для пенсионных активов, призванный стать достойной альтернативной корпоративным облигациям
В дополнение к сказанному выше, в своей жилищной программе партия "Еш Атид" обязуется соблюдать следующие условия:
  1. Не выходить за рамки бюджета.
  2. Оптимизировать систему планирования и утверждения документов на строительство, но, ни в коем случае не посредством внедрения бессмысленных "чрезвычайных планов" либо "латания дыр на скорую руку", способных привести к плачевным последствиям в области городского планирования, а иногда – и к коррупции на местах.  
Создание жилищного фонда долгосрочной аренды в Израиле
Мы в партии "Еш Атид" считаем, что ключ к решению жилищной проблемы – это создание в Израиле жилищного фонда, предназначенного для долгосрочной аренды. Сегодня практические все квартиросъемщики арендуют жилье у частных лиц, которые могут, в принципе, прервать договор аренды практически по любому поводу. Такая ситуация создает ощущение нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне, не позволяет спланировать семейный бюджет на длительный период, усложняет жизнь молодым семьям, чьи дети посещают детские сады и школы по месту жительства. Создание жилищного фонда долгосрочной аренды позволит молодым израильтянам, относящимся к среднему классу, жить в достойных условиях в тех районах, которые они предпочитают. Кроме того, такие шаги приведут к снижению цен на покупку жилья, вследствие непременного изменения соотношений спроса и предложения на квартирном рынке.

В отчете Комиссии, заседавшей под руководством профессора Трахтенберга, указано:

"Во многих странах функционирует развитой рынок жилья, предназначенного для долгосрочной аренды. Предприниматели строят жилые здания, предназначающиеся для долгосрочной аренды сроком в несколько десятков лет. Такие здания предоставляют жильцам систему технического обслуживания, которую обеспечивают профессиональные компании, квартиры в них сдаются на длительные сроки (более пяти лет). Существующее на таком рынке предложение обеспечивает арендаторам ощущение стабильности и уверенности в завтрашнем дне и освобождает их от необходимости частых переездов, столь характерных для частного рынка арендуемой недвижимости, полностью зависящего от личных соображений и предпочтений владельцев квартир.

"Жилищные комплексы, предназначающиеся для долгосрочной аренды, - это выгодная сфера для инвестирования, способная привлечь учреждения-инвесторы на рынке капиталов, особенно компании, управляющие пенсионными фондами, так как инвестиции в недвижимость считаются солидным долгосрочным вложением. Однако до сих пор инвесторы не вкладывали средства в этот рынок в Израиле, несмотря на то, что многие из них инвестируют  в недвижимость, сдаваемую в долгосрочную арену за границей, и получают хороший доход. Мы предлагаем задействовать правительство для создания в Израиле фонда арендуемого на длительные сроки жилья. Для достижения этой цели – быстрого развития рынка жилья на съем в Израиле – необходимо предпринять ряд шагов в области землевладения, планирования, налогообложения и отношений между арендатором и арендодателем".

Комиссия предлагает ряд шагов по привлечению израильских учреждений-вкладчиков, которые были бы заинтересованы в построении жилищных комплексов, предназначающихся для долгосрочной аренды. Кратко о предложенных комиссией шагах:
  • Планирование: выделение земель для строительства жилья, предназначающегося для долгосрочной аренды (запрет на продажу таких квартир), увеличение числа малогабаритных квартир в проектах.
  • Налоговые льготы для учреждений-вкладчиков, инвестирующих в строительство жилья на съем.
  • Защита прав арендатора: обеспечение долгосрочной аренды в течение нескольких лет, без угрозы выселения.
Партия "Еш Атид" в целом согласна с данными рекомендациями. Однако мы считаем, что строительство 30 тысяч единиц жилья для долгосрочной аренды, как предложила Комиссия, не приведет к существенным изменениям, так как этого слишком мало для создания жилищного фонда долгосрочной аренды. Наша программа предполагает строительство 150 тысяч единиц жилья в течение десяти лет, финансируемое учреждениями-вкладчиками (учреждения-вкладчики не являются фирмами-застройщиками).  
Единицы жилья планируется строить в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе, Беэр-Шеве, Ашкелоне, Ашдоде, Нетании, Цфате, Кфар-Сабе, Холоне (возможно расширение проекта и на другие города).
В течение первых пяти лет планируется построить 75 тысяч единиц жилья.
В течение следующих пяти лет, после анализа и извлечения уроков, планируется увеличить строительство вдвое.
Каждый жилищный комплекс, предназначающийся для долгосрочной аренды, по плану будет состоять как минимум из 300 квартир, что облегчит и оптимизирует их обслуживание. Также планируется строить в каждом здании минимальное установленное число квартир каждого типа, что существенно снизит расходы на строительство и позволит обеспечить удобную систему техобслуживания (лифтов, обогрева и др.). Цена на аренду будет контролируемой и доступной. Планируется строительство квартир разных размеров (от квартир-студий метражом 30-35 кв.м. и до четырехкомнатных квартир метражом 80-85 кв.м.).

Арендная плата и условия съема
  • Арендная плата не превысит 65% от сегодняшней рыночной цены квартир на съем.
  • Сумма арендной платы устанавливается заранее для каждой квартиры, в зависимости от размера и расположения, и будет повышаться ежегодно в соответствии с изменениями индекса потребительских цен. Арендатор обязуется оплачивать счета за электричество, воду, земельный налог "арнона" и т.д., как принято на этом рынке.
  • Квартиры сдаются в аренду по четким заранее оговоренным критериям; обладатели приоритетных профессий первые на очереди.
  • Договоры аренды составляются на длительный срок (три либо пять лет + возможность продления аренды). Арендатор вправе прервать договор, предупредив об этом арендодателя за четыре месяца.
  • Государство примет законы, которые позволят выигравшим тендер компаниям выселять квартирантов, предупредив их об этом заранее, в чрезвычайных случаях (неуплата аренды в течение трех месяцев и более, нанесение вреда имуществу и отказ устранить поломку либо возместить ущерб, пересдача квартиры в аренду, без разрешения компании).
Строительство и финансирование
  • На строительство предназначающегося в аренду жилья будут выделены земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Земля предоставляется бесплатно (правительство остается землевладельцем). Правительство вернет себе существенную часть стоимости земельных участков немедленно (посредством налогообложения).
  • Строительство квартир, предназначающихся для долгосрочной аренды, планируется поручить ведущим израильским компаниям. Большие объемы работы позволят снизить затраты на строительство.
  • Строительство (не включая цену на землю) будет финансироваться посредством долгосрочных облигаций учреждений-вкладчиков. Облигации будут выплачены из арендных взносов и не потребуют бюджетных затрат.
  • Продукт будет очень привлекательным для пенсионных фондов, по следующим параметрам:
  1. Высокая вероятность стабильного притока капитала – так как цены на аренду в этих комплексах существенно ниже средних рыночных, квартиросъемщик финансово заинтересован вносить плату вовремя и не быть выселенным.
  2. Полная привязка к индексу цен.
  3. Гарантии: помимо притока капитала, земельные участки и здания служат гарантией возврата средств.
  4. Срок действия облигаций дольше существующего на рынке – особенно выгодный вариант для учреждений, управляющих пенсионными сбережениями.
  • Посредством тендера назначаются компании, ответственные за строительство и техобслуживание проекта. Выбор компаний производится по следующим критериям:
  1. доказанная финансовая состоятельность;
  2. опыт в осуществлении крупных проектов;
  3. способность управления долгосрочными проектами.
Компания либо компании, выигравшие тендер, получат франшизу на ведение проекта в течение не более 30 лет (по модели скоростного шоссе №6). По истечении этого срока будет проведен следующий тендер. Государство обязуется контролировать и утверждать критерии строительства.

Собственность и управление
Квартиры, предназначающиеся в долгосрочную аренду, будут находиться в собственности частных компаний, контролируемых государством. Необходимо обеспечить полную прозрачность процессов, чтобы предотвратить попадание таких компаний в руки политически заинтересованных лиц. Для данных частных компаний будут установлены четкие критерии управления и обслуживания зданий, включая обеспечение соответствующего технического состояния жилищных комплексов. Специально назначенный орган будет контролировать выполнение условий.

Планирование
Правительство установит стандарты по планированию и строительству в соответствии с новейшими моделями строительства, делая упор на высокое качество жилья. Успех проекта измеряется не только удешевлением аренды, но и созданием хороших условий жилья, соблюдением высоких стандартов строительства, с учетом нужд семей среднего класса и охраны окружающей среды. Новые комплексы должны стать достойной альтернативной существующим на рынке квартирам.
Квартиры должны быть функциональными, хорошо освещенными, соответствовать строжайшим экологическим стандартам в таких областях как сбор мусора, источники энергии и канализационные инфраструктуры.
Жилищные комплексы будут включать в себя:
Площадки для игр, детские сады, торговые центры, небольшие пансионы для гостей (в комплексах свыше 1000 единиц жилья), спортзалы, прачечные, залы для проведения культурных мероприятий и собраний, офисы управляющих компаний, предоставляющих услуги жильцам.

Комментариев нет:

Отправить комментарий